כולם חולמים על הרגע בו יוכלו לקנות דירה חדשה מקבלן. קניית דירה כזאת היא אבן דרך בחיים של כל אדם, בטח של זוג צעיר, והיום מדובר על השקעה גדולה במיוחד, סביר להניח הגדולה ביותר שאותו אדם עושה בחייו. על מנת להימנע מטעויות מיותרות, חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין המייצג את הקונים בעסקה ויש לכך כמה סיבות טובות מאוד.
במאמצים רבים אתם מצליחים להגשים את החלום. אתם עומדים לפני קניית דירה מקבלן. סביר להניח שדירה כזאת עולה בטווח המחירים של מיליון וחצי עד 3 מיליון ₪ ולכן אין ספק שזאת ההשקעה הגדולה ביותר שאתם נוטלים על עצמכם עד כה.
ההשקעה הגבוהה הזאת, רובה ככל הנראה מבוססת על כל החסכונות בתוספת של הלוואות גדולות מהבנק (משכנתא…), היא סיכון לא קטן עבורכם. כדי שהסיכון לא יתממש ועל מנת שהחלום לא יהפוך במהרה לסיוט, חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין לפני חתימה על כל מסמך עם הקבלן. אותו עורך דין יוכל לייעץ גם בענייני מיסוי מקרקעין שאולי יחולו עליכם וכדאי לדעת עליהם מראש.
מה הסיכונים בעת קניית דירה מקבלן?
קניית דירה מקבלן, בין אם היא בפרויקט שמתקרב לסיומו או אפילו הסתיים ובין אם הוא בשלב של קניית דירה על הנייר בלבד, היא עסקה עם לא מעט סיכונים עבור הקונים.
חוק המכר נועד להעניק הגנה בסיסית על הקונים, אך יש מצבים אפשריים רבים נוספים שהוא לא נותן עליהם את הדעת ויכולים לעלות ביוקר אם לא נזהרים היטב מראש.
הסיבות הללו מחייבות שירותי עורך דין קניית דירה ששומר על האינטרסים שלכם בלבד ולא כזה המייצג גם את הקבלן או מומלץ מטעמו. חשוב מאוד שעורך הדין שלכם יבצע בדיקות מקדימות ויבטיח בחוזה מול הקבלן את הטוב ביותר עבורכם כדי להפחית את רמת הסיכון.
עורך דין שמייצג אינטרסים של קונים דואג לנושאים הבאים:
- מה המצב הקנייני של הקרקע – יש קבלנים שמציעים דירות על הנייר עוד בטרם יש להם זכויות נדרשות על הקרקע המיועדת לכך. כמו כן יש אפשרות של מניעה משפטית שתעכב או תבטל כל אפשרות של הקבלן להתחיל בבנייה.
- האם יש היתר בנייה לפרויקט – לא כל הקבלנים מתחילים למכור את הדירות ללקוחות אחרי קבלת היתר בנייה. יש מי שמציעים דירות על הנייר מבלי שיש להם היתר בנייה לכך ולאחר מכן ייתכן שייאלצו לבצע שינויים בגודל, מיקום או מבנה הדירות, בשונה ממה שהתחייבו לקונים.
- האם לקבלן יש ערבויות מתאימות על פי חוק המכר – הקונים אמורים לקבל ערבות בנקאית מהקבלן על הפרויקט ועל כך שיעמוד בהתחייבויות שלו כלפיהם. רק לאחר רישום אזהרה בטאבו ומסירת הדירה לקונה הערבות תוחזר לקבלן. זהו תנאי בל יעבור.
- מהו מועד המסירה והתנאים לכך – חובה לציין שהדירה תימסר לקונה בתאריך שנקבע מראש כולל טופס 4 לאכלוס הדיירים. כמו כן חובה שכל התשתיות יהיו מוכנות למגורים בתאריך היעד.
- לוח תשלומים לפי התקדמות הפרויקט – כדאי מאוד לקבוע לוח תשלומים לקבלן על פי שלבים שונים בהתקדמות הפרויקט ולא כל התשלום מראש. בדרך זאת תמיד אפשר לשמור על חלק מהכסף שלכם למקרה של בעיות מול הקבלן.
המלצה חשובה: אל תחסכו על עורך דין מטעמכם ואל תחתמו על זיכרון דברים או כל מסמך מחייב אחר בטרם קיבלתם לכך אור ירוק של עורך דין מקרקעין המייצג רק אתכם.
המאמר נכתב בשיתוף עם ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן (דירות, בתים, מגשרים, משקים וכדומה) תוך התייחסות לשיקולי מיסוי. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בקריות או עורך דין מקרקעין בחיפה – צרו קשר עוד היום!
