המונח התחדשות עירונית כולל בתוכו תהליכים של צמיחה והתפתחות באזורים עירוניים בנויים באמצעות מסלולים שונים שמבוססים בדרך כלל על תהליכים של פינוי בינוי או תמ"א 38 וכדומה. על התחדשות עירונית בחיפה במאמר שלפניכם.
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית כוללת בתוכה קשת רחבה של פרויקטים שמטרתם אחת – חידוש פני העיר. באמצעות התחדשות עירונית משדרגים ומחדשים שטחים ציבוריים, בנייני מגורים ותיקים והוספת מבנים שימושיים חדשים. הפרויקטים מקודמים על ידי הממשלה ו/או יזמים פרטיים.
במסגרת פרויקטים יש הריסה מוחלטת של המבנה והקמה מחדש ובמקרים אחרים שיפוץ של הקיים. בעלי דירות יכולים לחזק, לשדרג ולמגן את מבני המגורים שלהם, להרחיב את הדירה ולשפר את איכות החיים (וכמובן להשביח את הנכס).
על מנת שתוכלו למצות את המקסימום במסגרת של התחדשות עירונית המוצעת לכם על ידי העירייה או יזם פרטי, רצוי לשכור שירותי עורך דין מקרקעין בחיפה בעל ניסיון בטיפול של התחדשות עירונית קודם לכן. הנושא מורכב וכולל בתוכו התחייבות רבות וגם מעורבות של כספים רבים. אין לגשת לכך עצמאית ללא יעוץ וליווי משפטי.
מהם המסלולים של התחדשות עירונית?
קיימים כמה מסלולים של התחדשות עירונית בחיפה שניתנים לביצוע.
אלו המסלולים:
- מסלול רשויות מקומיות – במסלול זה עיריית חיפה יוזמת את הפרויקט ומקדמת את התכוניות שלו, מארגנת את הדיירים בשכונה והפעילות נעשית במימון ממשלתי המוקצה לכך.
- מסלול יזמות פרטית – כאן פונים יזמים לבעלי נכסים ומציעים שיתופי פעולה של פינוי בינוי או עיבוי בנייה בנכסים שלהם באותה השכונה מאינטרסים כספיים כמובן (של שני הצדדים במרבית המקרים).
- מסלול תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 – התייחסות לבניין בודד ביוזמה של בעלי הדירות בבניין או של קבלן פרטי הפונה אליהם בהצעה. במסגרת הפרויקט ישופץ המבנה ויחוזק (לרעידות אדמה) , הדירות ימוגנו (חדרי ממד) ואף יורחבו או ישודרגו. התמורה לרוב היא בהוספה של יחידות דיור לבניין, כאלו שהקבלן יוכל למכור. זהו התהליך הקצר והמהיר מכולם.
מה ההבדלים בין תמ"א 38 והמסלולים האחרים?
יש מספר הבדלים בין תמ"א 38 לבניין בודד ובין המסלולים האחרים של פינוי בינוי וטיפול בשכונות או קבוצות מבנים יחדיו.
ההתארגנות – בתמ"א 38 מדובר על ישיבת ועד בית וקבלת אישור של מרבית הדיירים במבנה לעבור את התהליך. במסלולים האחרים מדובר על מורכבות גבוהה יותר של חיבור בין מספר בעלי מבנים שונים, קיימים לעתים הבדלים בין ערך המבנים הללו ואפשרויות הטיפול בהם ולחכן זה "כאב ראש" מורכב יותר שאורך זמן רב יותר.
מהירות – פרויקט של תמ"א 38 לבניין ובדד דורש קבלת היתר בנייה ויוצאים לדרך (עם מספר אישורים הכרחיים נוספים). לעתים מדובר בתהליך של שנה לכל היותר מרגע ההחלטה. במסלולים האחרים מדובר לרוב על תהליכים של מספר שנים הדורשים אישור תכנית מפורטת ורק לאחר מספר אישורים עוברים לקבלת היתרי בנייה וכן הלאה.
נוחות – בתהליך של תמ"א 38 ממשיכים להתגורר בדירה לאורך השיפוץ, למעט מקרים הדרושים כמה ימים או שבועות בודדים מחוץ לדירה. בפרויקט של פינוי בינוי יש לעתים צורך לשכור דירה חלופית לשנה או שנתיים. ויש לקחת זאת בחשבון.
לסיכום נציין שמדובר על מהלכים מבורכים של התחדשות עירונית בחיפה אך חובה לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין התחדשות עירונית הבקיא בנושא לפני שמתקדמים בתהליך וחותמים על מסמכים כאלו ואחרים.
